Меню
12+

Еженедельное общественно-политическое издание «Когалымский вестник»

14.11.2014 12:20 Пятница
Категория:
Если Вы заметили ошибку в тексте, выделите необходимый фрагмент и нажмите Ctrl Enter. Заранее благодарны!
Выпуск 66 от 14.11.2014 г.

СПОСОБЫ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ

Жилищный кодекс Российской Федерации установил три возможных способа управления многоквартирным домом (ст. 161 ЖК РФ):

1. Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме.

2. Управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.

3. Управление управляющей организацией.

При этом, в соответствии с Жилищным кодексом (ст. 44), независимо от выбранного собственниками помещений способа управления многоквартирным домом, органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в таком доме, в чью компетенцию входит принятие решений по наиболее важным вопросам, касающимся содержания и пользования общим имуществом в многоквартирном доме.

Надо отметить, что от решения собственников помещений в вашем многоквартирном доме зависит очень многое и, в первую очередь, вопрос вашего благополучия, создания комфортных и безопасных условий проживания, защиты ваших жилищных прав, других законных интересов, жизни и здоровья каждого проживающего. Итак, способы управления.

 

1. Непосредственное управление (применимо для малоквартирных домов не более

10-12 квартир)

 

Выбор такого способа управления домом говорит о том, что собственники готовы взять на себя все заботы по содержанию и капитальному ремонту общего имущества. Ведение дел осуществляется на добровольных началах собственниками без привлечения управляющих организаций и создания ТСЖ.

При непосредственном управлении договоры на поставку коммунальных услуг заключаются каждым собственником помещения в доме от своего имени. Договоры на содержание и ремонт общего имущества в доме заключаются со всеми или с большинством собственников помещений в доме. При этом все или большинство собственников выступают в качестве одной стороны в договоре. При таком способе управления возможны следующие варианты отношений собственников со сторонними организациями, предоставляющими жилищные и коммунальные услуги:

- договоры на поставку коммунальных услуг (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление) заключаются с каждым собственником помещения в доме от своего имени;

- договоры оказания услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме заключаются со всеми или с большинством собственников помещений в доме. При этом все или большинство собственников выступают в качестве одной стороны в договоре.

В интересах всех собственников по решению общего собрания в отношениях с третьими лицами может действовать один из собственников по доверенности от остальных собственников помещений в доме.

    

2. ТСЖ (ЖК, ЖСК), созданное в доме

 

Преимущества данного способа управления:

- ТСЖ выбирают те подрядные организации, которые устраивают их по цене и качеству предоставляемых ЖКУ;

- денежные средства собственников аккумулируются на расчетном счете ТСЖ и расходуются только на нужды дома;

- ТСЖ само определяет, что ремонтировать в доме, когда и в каком порядке проводить ремонтные работы, собственники сами выбирают материалы для ремонта, устанавливают порядок сбора денежных средств на эти нужды;

- в ТСЖ могут создаваться накопительные счета в целях, определяемых самими собственниками: на капитальный ремонт, на благоустройство детских площадок и т.п.;

- для выполнения различных работ по содержанию и обслуживанию дома товарищество может привлекать на договорной основе граждан, непосредственно проживающих в этом доме.

Действующий Жилищный кодекс позволяет товариществам осуществлять коммерческую деятельность, доходы от которой могут пойти на покрытие затрат по обслуживанию и содержанию общего имущества, оплату коммунальных услуг.

При управлении многоквартирным домом собственникам, так или иначе, придется больше общаться друг с другом. Иногда, живя в одном доме, мы не знаем соседей по лестничной площадке и, когда нужна помощь, не всегда оказываем ее друг другу. Совместное решение вопросов жизни дома сплачивает жильцов, учит действовать сообща, доверять друг другу.

При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья (жилищным кооперативом, другими потребительскими кооперативами), указанные юридические лица вправе заключать в соответствии с законодательством Российской Федерации договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об оказании коммунальных услуг и прочие в интересах собственников помещений в доме.

Собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу собственников жилья (ЖК, ЖСК), которое закрепляется в решении общего собрания собственников, в уставе ТСЖ (ЖК, ЖСК), в договоре управления. В свою очередь товарищество собственников жилья (ЖК, ЖСК) заключает договор управления с управляющей организацией, которая осуществляет поиск поставщиков услуг и заключает с ними договоры от имени товарищества собственников жилья (ЖК, ЖСК). Опыт других городов показывает, что основной из проблем ТСЖ является отсутствие профессионального подхода к управлению домом (особенно к инженерно-техническому оборудованию).

 

3. Управляющая компания — юридическое лицо, созданное для управления и/или эксплуатации, технического и санитарного содержания многоквартирных домов

 

Отличительной чертой управляющей компании является то, что она занимается только управлением общего имущества в многоквартирных домах, то есть без самостоятельной эксплуатации, технического и санитарного содержания, оказания коммунальных услуг. Для осуществления эксплуатации, технического и санитарного содержания общего имущества, а также оказания иных услуг управляющая компания заключает соответствующие договоры подряда со специализированными организациями.

Задача управляющих компаний заключается, в первую очередь, в обслуживании общего имущества дома — подвала, подъезда, крыши, коммуникаций. Ведь в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации обязанность по их содержанию ложится на плечи собственников жилья, то есть нам с вами.

Между тем Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме предполагают, что конкретный перечень услуг, их стоимость и механизм выполнения будут также приняты на общем собрании собственников и затем включены в договор с УК. Ответственность управляющая компания будет нести только за те виды работ и услуг, которые внесены в договор.

Такой способ предполагает управление домом на профессиональной основе с установлением мер ответственности за некачественное управление.

В основе отношений по управлению домом лежит грамотно составленный письменный договор, заключаемый управляющей организацией с каждым собственником помещений в доме. Кроме состава общего имущества, в отношении которого будет осуществляться управление, договор должен содержать полный перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в доме, а также перечень оказываемых коммунальных услуг и их стоимость. Кроме того, в договор целесообразно включить порядок расходования средств, сэкономленных в результате специальных мероприятий, проводимых управляющей организацией (например, внедрение программ по энергосбережению).

В качестве преимуществ управляющих компаний, как формы управления домом, можно выделить следующие моменты:

t    собственники не несут затрат, связанных с созданием и деятельностью собственного юридического лица (ТСЖ);

t    у жильцов отпадает необходимость иметь материально-техническую базу, нанимать персонал для содержания многоквартирного дома (МКД);

t    одна организация на основании договора управления отвечает за весь комплекс услуг и работ по управлению, обслуживанию и ремонту МКД, перечень которых определен договором управления;

t    возможность в условиях конкуренции выбирать управляющую организацию по наилучшему соотношению «цена / качество»;

t    услуги управления, работы по обслуживанию и ремонту МКД выполняются на профессиональном уровне в соответствии с перечнем, объемом, показателями качества, гарантиями, определенными договором управления;

t    возможность контролировать качество/объем услуг работ по управлению, обслуживанию и ремонту МКД (исполнение условий договора управления);

t    есть возможность по договоренности с управляющей организацией оплачивать капитальный ремонт в рассрочку, получать бюджетные средства на капитальный ремонт МКД.

Подготовлено МКУ «УЖКХ

г. Когалыма».

Добавить комментарий

Добавлять комментарии могут только зарегистрированные и авторизованные пользователи.

239